Une SCI qui loue uniquement en nu à usage d'habitation doit-elle passer à la facture électronique ?

Non : cette activité est exonérée de TVA ([art. 261 D du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034596921)). Elle n'a ni obligation d'émission, ni d'e-reporting. Une obligation de réception peut toutefois exister si le caractère d'assujettissement de la SCI est reconnu.

Quelle est la date limite pour une SCI ?

La réception s'impose dès le 1er septembre 2026. L'émission et l'e-reporting s'appliquent au 1er septembre 2026 (GE/ETI) ou au 1er septembre 2027 (TPE/PME) soit la situation de la plupart des SCI.

Une SCI doit-elle choisir une plateforme agréée ?

Oui, dès lors qu'elle est dans le périmètre de la réforme : une plateforme agréée est indispensable pour recevoir et, le cas échéant, émettre ses factures électroniques.

La facture électronique devient obligatoire le 1er septembre 2026. Anticipez votre conformité dès maintenant avec Pennylane.

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Facturation électronique pour les SCI : ce qu'il faut savoir

Publié le 5 août 2026 • Facture électronique

Facturation électronique pour les SCI : ce qu'il faut savoir

Vous détenez une société civile immobilière (SCI) et vous vous demandez si vous serez concerné par la réforme de la facturation électronique ? Cela dépendra de votre assujettissement ou non à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En clair, seules les SCI assujetties à la TVA entrent dans le champ d'application de la réforme. Vous l'aurez compris, la forme juridique « SCI » n'est pas un critère décisif. C'est plutôt l'activité réelle qui est à analyser : habitation, location professionnelle, option TVA, parking, locaux aménagés, prestations para-hôtelières. Cette analyse doit rester au cas par cas.

Chloé Antonucci

Product Manager Facture Électronique

L'essentiel à retenir

Seules les SCI assujetties à la TVA entrent dans le champ de la réforme ; la forme juridique « SCI » n'est pas le critère.
Réception de factures électroniques : obligatoire pour toutes les SCI concernées dès le 1er septembre 2026.
Émission et e-reporting : 1er septembre 2026 pour les GE/ETI, 1er septembre 2027 pour les TPE/PME (cas de la grande majorité des SCI).
L'assujettissement à la TVA s'apprécie au cas par cas : l'encaissement de loyers ne suffit pas, à lui seul, à rendre une SCI imposable.

Qu'est-ce que la facturation électronique ?

La facturation électronique est une réforme qui entre en vigueur progressivement selon la taille des entreprises, à partir de 2026. Elle s'inscrit dans un cadre européen : l'objectif est de moderniser les échanges, de sécuriser les données et de faciliter le suivi fiscal.

La réforme couvre l'e-invoicing (émission et réception de factures électroniques) ainsi que l'e-reporting (transmission à l'administration fiscale de données relatives aux opérations non couvertes par l'e-invoicing).

Une facture électronique est bien plus qu'un PDF envoyé par voie dématérialisée. Elle doit respecter un format normé (UBL, CII ou Factur-X) contenir les mentions obligatoires dans des champs structurés, et transiter via une plateforme agréée (PA), anciennement appelée PDP, immatriculée par l'administration fiscale.

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Quelles sont les obligations liées à la réforme ?

La réforme comprend quatre grandes obligations. (Les échéances propres à chacune sont détaillées dans la section c alendrier.)

émission de factures électroniques ;
réception de factures électroniques ;
e-reporting de transaction ;
e-reporting de paiement.

Émission de facture électronique

L'émission de factures électroniques concerne les ventes ou prestations entre assujettis à la TVA établis en France. Les grandes entreprises et ETI sont concernées en premier, les PME, TPE et micro-entreprises ensuite.

Pour une SCI, cela vise notamment les loyers ou prestations facturés à une entreprise assujettie française. L'obligation s'applique selon le calendrier correspondant à la taille de votre SCI.

Bon à savoir Les opérations exonérées de TVA ne sont pas soumises à l'obligation d'émission. Une SCI louant des locaux nus d'habitation (exonérés en application de l'article 261 D du CGI) n'a donc pas d'obligation d'émettre. À l'inverse, une SCI dont la location professionnelle est soumise à la TVA peut être concernée.

Réception de facture électronique

La réception de factures électroniques s'impose à toutes les entreprises concernées par la réforme. Cela suppose d'avoir choisi une plateforme agréée en amont. Une SCI assujettie à la TVA devra donc être équipée, même si elle reçoit peu de factures.

⚠️ Point de vigilance Même une SCI qui n'émet pas de facture doit pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026 (énergie, travaux, entretien, services…). Plus encore : lorsque le caractère d'assujettissement de la SCI est reconnu (analyse au cas par cas), même une activité exonérée peut emporter cette obligation de réception, sans obligation d'émission ni d'e-reporting (art. 261 D du CGI).

E-reporting de transaction

L'e-reporting de transaction transmet à l'administration fiscale les données des opérations non couvertes par l'e-in

voicing, à savoir :

les opérations avec des clients non assujettis à la TVA (particuliers, par exemple) ;
les opérations avec des clients assujettis non établis en France.

Pour une SCI, le cas se pose notamment si elle loue ou facture à un non-assujetti.

Attention : les données transmises via l'e-reporting ne remplacent pas l'émission d'une facture au client ou au locataire.

E-reporting de paiement

L'e-reporting de paiement concerne certaines prestations de services, que le client soit assujetti ou non. La location immobilière est généralement traitée comme une prestation de services susceptible d'entraîner une transmission des données de paiement.

Deux exceptions à retenir :

si la SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les débits, elle n'est pas soumise à l'e-reporting de paiement ;
les opérations exonérées (art. 261 D du CGI) restent hors champ.

L'e-reporting (transaction comme paiement) suit le même calendrier que l'émission : il n'y a pas d'échéance distincte pour la seule donnée de paiement.

En résumé Une SCI assujettie devra examiner séparément trois flux : ses clients professionnels français (émission), ses clients non assujettis (e-reporting de transaction) et ses encaissements (e-reporting de paiement).

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Votre SCI est-elle concernée par la facturation électronique ?

Toutes les SCI ne sont pas concernées par toutes les obligations. Trois situations se distinguent :

SCI non assujettie à la TVA (mise à disposition gratuite aux associés, location nue d'habitation…) : totalement hors champ de la réforme.
SCI assujettie mais exonérée (art. 261 D du CGI) : obligation de réception possible si le caractère
d'assujettissement est reconnu, mais ni émission ni e-reporting.
SCI assujettie et taxable : toutes les obligations s'appliquent, selon le calendrier lié à sa taille.

Le tableau ci-dessous récapitule les cas les plus fréquents.

Type de SCI	TVA	Recevoir	Émettre (clients pro FR)	E-reporting transaction	E-reporting paiement
Mise à disposition gratuite à des associés	✗	✗	✗	✗	✗
Location de locaux nus à usage d'habitation	✗	✗	✗	✗	✗
Location de locaux meublés à usage d'habitation (sans prestations para-hôtelières)	✗	✗	✗	✗	✗
Location de locaux meublés avec prestations para-hôtelières	Oui (de plein droit)	✓	✓	✓	✓
Location de locaux nus à usage professionnel sans option TVA	✗	✗	✗	✗	✗
Location de locaux nus à usage professionnel avec option TVA	Oui (sur option)	✓	✓	✓	✓
Location de locaux aménagés à usage professionnel	Oui (de plein droit)	✓	✓	✓	✓
Location de places de stationnement (non attachées à une location exonérée)	Oui (de plein droit)	✓	✓	✓	✓

La location meublée est taxable de plein droit lorsqu'elle s'accompagne d'au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle).

Ce tableau est fourni à titre indicatif. Le caractère d'assujettissement à la TVA d'une SCI relève de circonstances de fait à analyser au cas par cas (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10), le simple encaissement de loyers ne suffit pas à caractériser une activité économique imposable à la TVA. En cas de doute, faites valider votre situation par votre expert-comptable.

Quel est le calendrier de la facturation électronique pour les SCI ?

La réforme, déjà reportée par le passé, entre en vigueur en 2026 selon un calendrier qui dépend de la taille de l'entreprise :

✅ 1er septembre 2026

Toutes les entreprises immatriculées en France et assujetties à la TVA doivent pouvoir recevoir des factures électroniques.
Les grandes entreprises et ETI doivent également pouvoir émettre des factures électroniques.
E-reporting obligatoire pour les grandes entreprises et ETI.

✅ 1er septembre 2027

Les TPE, PME et micro-entreprises doivent émettre des factures électroniques.
E-reporting applicable à ces mêmes structures.

Pour l'émission, l'échéance dépend donc de la taille de votre SCI. En pratique, la très grande majorité des SCI relèvent de la catégorie TPE/PME et seront concernées au 1er septembre 2027.

En revanche, la réception peut s'imposer dès le 1er septembre 2026 si votre SCI est dans le périmètre de la réforme.

Comment mettre votre SCI en conformité ?

Le premier réflexe est de choisir une plateforme agréée, indispensable pour recevoir et, le cas échéant, émettre vos factures électroniques. Ce choix doit être anticipé avant la première échéance qui vous concerne — soit dès 2026 pour la réception. Vous pouvez comparer les acteurs immatriculés dans la liste officielle des plateformes agréées.

En pratique, une SCI recherche surtout une solution simple : recevoir ses factures fournisseurs (énergie, travaux, entretien, honoraires) au bon format, les centraliser et les partager facilement avec son expert-comptable — sans multiplier les outils. Pour bien cadrer votre situation TVA en amont, appuyez-vous sur votre expert-comptable et sur nos ressources dédiées à la comptabilité des SCI.

La facture électronique conforme, sans effort

Pennylane est une plateforme agréée immatriculée par la DGFiP et certifiée ISO 27001.

Pourquoi choisir Pennylane ?

Pennylane est une plateforme agréée immatriculée par la DGFiP (immatriculation définitive depuis décembre 2025) et certifiée ISO 27001. Pour une SCI, cela permet de :

recevoir et émettre des factures électroniques conformes (Factur-X, UBL, CII) ;
centraliser automatiquement les factures et suivre leur cycle de vie ;
automatiser l'e-reporting des données pour les SCI assujetties ;
collaborer en temps réel avec son cabinet comptable sur une source de données unique.

Les services de facturation électronique de Pennylane sont inclus sans surcoût. Découvrez le logiciel de facturation électronique Pennylane pour préparer sereinement la transition de votre SCI.

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Les guides d'aide

Une SCI est-elle concernée par la facturation électronique ?
Uniquement si elle est assujettie à la TVA. Une SCI non assujettie (mise à disposition gratuite aux associés, location nue d'habitation, etc.) est hors du champ de la réforme.
Une SCI qui loue uniquement en nu à usage d'habitation doit-elle passer à la facture électronique ?
Non : cette activité est exonérée de TVA (art. 261 D du CGI). Elle n'a ni obligation d'émission, ni d'e-reporting. Une obligation de réception peut toutefois exister si le caractère d'assujettissement de la SCI est reconnu.
Quelle est la date limite pour une SCI ?
La réception s'impose dès le 1er septembre 2026. L'émission et l'e-reporting s'appliquent au 1er septembre 2026 (GE/ETI) ou au 1er septembre 2027 (TPE/PME) soit la situation de la plupart des SCI.
Une SCI doit-elle choisir une plateforme agréée ?
Oui, dès lors qu'elle est dans le périmètre de la réforme : une plateforme agréée est indispensable pour recevoir et, le cas échéant, émettre ses factures électroniques.