Compte - 206 - Droit au bail
Immobilisation incorporelle représentant la valeur du droit de jouissance d'un local commercial
À quoi sert le compte 206 en comptabilité ?
Le compte 206 « Droit au bail » est une immobilisation incorporelle qui sert à enregistrer le montant versé ou dû au locataire précédent en considération du transfert à l'acheteur des droits résultant tant des conventions que de la législation sur la propriété commerciale. Ce compte permet de comptabiliser un élément spécifique du patrimoine de l'entreprise qui constitue un actif incorporel distinct des autres éléments du fonds de commerce (enregistrés au compte 207 « Fonds commercial »). Le droit au bail représente la valeur du droit d'occupation d'un local commercial et comprend notamment :
La somme versée au locataire sortant (pas-de-porte)
Les indemnités d'éviction versées pour libérer les lieux
Les frais de négociation et d'actes liés à l'acquisition de ce droit
Comme toute immobilisation incorporelle, le droit au bail peut faire l'objet d'une dépréciation enregistrée au compte 2906 « Dépréciation du droit au bail » si sa valeur actuelle devient inférieure à sa valeur comptable.
Quand utiliser le compte 206 ?
Le compte 206 est utilisé dans les situations suivantes :
Lors de l'acquisition d'un droit au bail : L'entreprise débite le compte 206 du montant versé au locataire précédent pour obtenir le droit d'occuper les locaux commerciaux, par le crédit du compte 404 « Fournisseurs d'immobilisations » ou d'un compte de trésorerie.
En cas de versement d'une indemnité d'éviction : Lorsqu'une entreprise verse une indemnité pour obtenir la libération de locaux commerciaux qu'elle souhaite occuper, cette somme est enregistrée au débit du compte 206.
Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce : Si le droit au bail fait l'objet d'une évaluation séparée dans l'acte d'acquisition d'un fonds de commerce, sa valeur est isolée et enregistrée au compte 206, tandis que les autres éléments incorporels non identifiés séparément sont inscrits au compte 207 « Fonds commercial ».
En cas de réévaluation du droit au bail : Dans le cadre d'une réévaluation légale ou libre des immobilisations, la plus-value constatée sur le droit au bail est créditée au compte 105 « Écarts de réévaluation ».
Quels sont les impacts fiscaux du compte 206 ?
L'utilisation du compte 206 entraîne plusieurs conséquences fiscales importantes :
Traitement fiscal de l'acquisition : Le droit au bail constitue une immobilisation incorporelle amortissable seulement si l'entreprise peut démontrer que sa durée d'utilisation est limitée dans le temps. Dans le cas contraire, il n'est pas amortissable fiscalement mais peut faire l'objet d'une dépréciation si sa valeur actuelle devient inférieure à sa valeur d'origine.
Déductibilité des dépréciations : Les dépréciations constatées sur le droit au bail sont fiscalement déductibles si elles sont justifiées par une diminution réelle de sa valeur (baisse d'attractivité du quartier, modification de l'environnement commercial, etc.).
Cession du droit au bail : En cas de cession, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values professionnelles :
Plus-value à court terme pour la part correspondant aux éventuels amortissements pratiqués
Plus-value à long terme pour le surplus si le bien est détenu depuis plus de deux ans
Impact sur la valeur locative : Le droit au bail n'entre pas dans la base de calcul de la cotisation foncière des entreprises (CFE), contrairement aux autres immobilisations corporelles.
Droits d'enregistrement : L'acquisition d'un droit au bail est soumise à des droits d'enregistrement spécifiques qui s'ajoutent à son coût d'acquisition.
3 point clés à retenir sur le compte 206
Le compte 206 enregistre uniquement la valeur du droit de jouissance d'un local commercial, distinct des autres éléments du fonds de commerce qui sont comptabilisés au compte 207.
Le droit au bail n'est généralement pas amortissable fiscalement, sauf si l'entreprise peut justifier d'une durée d'utilisation limitée dans le temps, mais peut faire l'objet d'une dépréciation en cas de perte de valeur.
Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, il est important d'isoler la valeur du droit au bail des autres éléments incorporels pour un suivi comptable et fiscal approprié.
